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-> Che cosa é cambiato nel nuovo contratto di manutenzione

ci siamo chiesti spesso in quest’ultimo periodo, e le persone che ci hanno avvicinato lo sanno, se gli indirizzi che stiamo assumendo corrispondono pienamente ai bisogni degli abitanti di Prato Smeraldo, ai loro desideri ...

Ci siamo anche chiesti se gli sforzi compiuti siano stati realmente compresi ...

Ci siamo anche resi conto che esiste una distanza enorme tra il C.I.P.S. e voi ... distanza che era necessario ridurre!

È per questo che è nato questo sito

È uno strumento di lavoro, un punto di incontro, un sistema di relazione che renda il rapporto tra il Comitato e gli abitanti di Prato Smeraldo non più limitato alle sole assemblee annuali, ma permanente.

Non possiamo ridurre la condivisione di questo patrimonio, di questa realtà unica nel suo genere, ad uno spazio di un’ora (quando se ne parla tanto) durante le assemblee dei singoli condomìni.

Faremo tutto il possibile per catturare la Vostra attenzione, ma abbiamo bisogno della Vostra collaborazione, delle Vostre IDEE, di conoscere il Vostro punto di vista. Ma anche, e soprattutto, delle Vostre critiche e segnalazioni … meglio se accompagnate da proposte.

Non ci sono altri fini, per questo sito, se non quello di gettare un ponte, informandovi sulle attività, i programmi e su tutto ciò che possiamo condividere.

Parlando con alcuni di Voi, ho scoperto delle enormi possibilità di far crescere questo sito, con rubriche e spazi, condividendo quel piccolo patrimonio che ciascuno di noi si porta dentro.

L’idea dell’archivio fotografico è nata per caso: c’è qualcuno che possiede delle fotografie prima e durante i lavori di costruzione del comprensorio?

Ma c’è anche cultura: lo sapevate, ad esempio, che l’architettura urbanistica del complesso dei fabbricati, deriva da un quadro di Marc Chagall?

Queste ed altre cose ci attendono: per le cose più “serie” vi rimandiamo alle rubriche “dedicate” e ai comunicati tramite volantinaggio, di cui, comunque, non potremmo fare a meno.

Massimiliano Fichera

1- DOCUMENTI E FATTI STORICI

- Il Consorzio, con licenza edilizia n. 1361 del 19/09/1972 e sue varianti, ha realizzato un complesso edilizio detto “Prato Smeraldo” consistente in circa 670 appartamenti oltre locali commerciali e box e in aiuole e parchi, dotati di piante ad alto fusto (circa 570), di piante a medio fusto e di siepi per diverse centinaia di metri; il tutto su una superficie pari a circa nove ettari.

- Dette unità abitative, locali e box sono state assegnate direttamente dal Consorzio agli assegnatari con scritture private autenticate da vari notai e tutte sostanzialmente uguali.

- Il Consorzio ha proceduto alla redazione di un proprio regolamento a mezzo di atto pubblico del notaio Dott. Mario Negro debitamente registrato alla Conservatoria di Roma l' 08/01/1979 n. 1072.

- Il Consorzio ha redatto n. 10 regolamenti condominiali (1) a mezzo di altrettanti atti pubblici debitamente registrati e trascritti presso la Conservatoria di Roma in data 08/01/1979 n. 1073; atti tutti sostanzialmente uguali.

- I suddetti atti obbligano tutti gli assegnatari e i loro aventi causa alla manutenzione delle citate aree a verde del complesso edilizio “Prato Smeraldo” realizzato dal Consorzio.

Al riguardo si vedano:

- artt. 4 e 6 degli atti di assegnazione degli immobili ai rispettivi assegnatari, validi ed efficaci anche nei confronti degli aventi causa;

- artt. 7 , 24 e 25 del regolamento del Consorzio;

- l'art. 6 lett. d) ed e) del regolamento del Condominio.

- Nel mese di maggio 1992, al fine di continuare nell'opera di liquidazione del Consorzio e di sensibilizzare i condomìni alla cura delle aree a verde, è stato costituito il Comitato Intercondominiale Prato Smeraldo (C.I.P.S.) con scrittura privata registrata presso l'Ufficio del Registro – Atti privati di Roma al n. B-24615 del 22/05/1992. ( atto costitutivo e regolamento ) .

- Contestualmente, in data 15/05/1992, il Consorzio ha delegato al CIPS la diretta gestione e manutenzione delle aree a verde stipulando con lo stesso CIPS un contratto di comodato avente ad oggetto le medesime aree a verde. Il contratto è stato regolarmente registrato presso l'Ufficio del Registro – Atti privati di Roma al n. B-24616 del 22/05/1992.

- In virtù di detto contratto di comodato, il CIPS ha sottoscritto un contratto di appalto per la manutenzione delle aree a verde con la Ditta Coop Service.

- Nell'atto di comodato del Consorzio, tra l'altro, si conviene di limitare la responsabilità dei singoli Condomìni per i contributi di manutenzione delle aree a verde alla sola cifra calcolata in base alla relativa quota millesimale di partecipazione, secondo la tabella A del regolamento del Consorzio.

- Il contratto di appalto di manutenzione delle aree a verde, in corso di stipula, tra il CIPS e la attuale Ditta manutentrice (Curaflor) prevede, in particolare all'art. 12 una Clausola espressamente approvata dalla Ditta , l'impegno della Ditta appaltatrice ad agire per la soddisfazione dei propri crediti esclusivamente nei confronti dei Condomìni morosi e all'interno degli stessi esclusivamente nei confronti dei condòmini morosi.

2- ATTUALE SITUAZIONE E CONSEGUENZE GIURIDICHE

- Ciascun Condominio insistente sulle aree comprese nel complesso “Prato Smeraldo”, come già costruito dal Consorzio, è limitatamente responsabile in base alla sola propria quota millesimale di partecipazione. La quota millesimale di partecipazione è tale quale risulta dalla tabella A del regolamento consortile.

- In considerazione del precedente punto è obbligo e cura per il CIPS richiedere le somme ancora dovute solo ed esclusivamente ai Condomìni che si rendano morosi.

- In seno a ciascun Condominio, che eventualmente si sia reso moroso, il rispettivo Amministratore in carica, come già prescritto dalla legge e nel rispetto dei vincoli di diligenza inerenti al proprio mandato di amministrazione, sarà tenuto ad agire in via esecutiva, per il recupero del debito portato in carico nel bilancio del Condominio stesso, nei soli riguardi di quei condomini inadempienti. Sarà, dunque, obbligo e cura dei rispettivi Amministratori evitare ogni esecuzione forzata nei confronti di tutti quei condomini che non riportino a proprio personale carico debiti che siano dipendenti dai costi per la manutenzione delle aree a verde .

A titolo di chiarimento di quanto sopra, infatti, le parti prendono atto che la norma di cui all'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile consente all'Amministratore di ottenere decreto ingiuntivo solo ove esista uno stato di ripartizione del debito gravante nel bilancio condominiale, cosicché, e di conseguenza, l'azione esecutiva non può essere avviata se non contro il condomino resosi inadempiente nei pagamenti a suo carico previsti dal piano di riparto.

3- COSA FARE E PRETENDERE

PER ESSERE TUTELATI ALL'INTERNO DI CIASCUN CONDOMINIO(2)

(specie di fronte ad una minoranza strumentalmente dissenziente)

a) Nella assemblea del singolo condominio deve essere riportato all'ordine del giorno il consuntivo e il preventivo delle spese per la manutenzione del verde - ripartite per la tabella A propria di ciascun condominio - nonché eventuali specifiche richieste da rappresentare in seno all'assemblea del C.I.P.S. Il risultato della delibera darà la forza all'amministratore di rappresentare il condominio nella citata assemblea. In base a quanto deliberato da tutti i condomini, il C.I.P.S. orienterà le proprie(3) azioni.

b) L'amministratore, al pari delle altre spese, dovrà redigere un rendiconto con il saldo di ciascun condomino in merito al “verde”. La sommatoria dei singoli saldi dovrà necessariamente quadrare con il saldo riportato nella contabilità del C.I.P.S. (4).

c) La decisione di questi argomenti (e documenti) in seno alla singola assemblea condominiale è l'unica garanzia per essere tutelati verso le persone che non ottemperano agli obblighi contratti in virtù della documentazione citata. Sulla base di questa documentazione l'Amministartore potrà indirizzare l'eventuale decreto ingiuntivo ottenuto dal C.I.P.S. solo verso i condomini morosi.

4- DEBITI PREGRESSI

Per quanto attiene i debiti pregressi :

a) Sussiste un consistente debito con la precedente ditta Coop Service, ma il C.I.P.S. ha intrapreso azioni tese alla compensazione e/o riduzione degli importi pretesi dalla ditta in relazione alla quantità e qualità dei servizi dalla stessa effettivamente resi.

b) verso i condomìni morosi, e che non hanno formalmente dato segnali concreti di “ravvedimento” con il pagamento di quanto da loro dovuto, il C.I.P.S. ha intrapreso le azioni legali per il recupero del credito

c) il credito di ciascun condominio risulta dai consuntivi dei vari anni, e relativi riparti e su quella base sono eseguite le azioni legali.

d) per quanto al precedente punto, il C.I.P.S. ha intrapreso azioni differenziate, ripartendo il debito complessivo del Comitato fra i singoli condomìni e quindi a ciascuno viene chiesto solo quanto dovuto: ciascuno ha il proprio debito .

All'interno di ciascun condominio, che abbia osservato i comportamenti di cui al precedente paragrafo, l'amministratore potrà far rivalere il proprio rendiconto avverso i soli condomini morosi.

La mancata osservanza da parte di ciascun amministratore di ciascun condominio di queste “regole”, non dispensa il condominio dalle azioni; anzi vi è una responsabilità dell'assemblea (che è formata dai singoli condomini in forza degli atti citati (5)) che deve vigilare a che l'amministratore adempia ai compiti stabiliti dai regolamenti cui si è fatto cenno sopra.

Ignorare le regole non annulla le stesse.

5 – PROBLEMATICHE PARTICOLARI

Si ribadisce fortemente che:

- Non esiste la solidarietà “globale”: quindi nessun condominio potrà pagare debiti di un altro condominio. Nessuno può provare il contrario.

- La solidarietà esiste all'interno del singolo condominio ma ci si difende adottando i comportamenti di cui sopra in seno alle proprie assemblee condominiali, come già fanno i condomini e gli amministratori avveduti.

A partire dal corrente esercizio:

Nel contratto di appalto avente per oggetto la manutenzione delle aree a verde e la pulizia delle strade, da stipularsi con eventuali future e diverse altre ditte o società o imprese, è stata inserita una clausola del seguente tenore: “ La parte appaltatrice potrà far valere una responsabilità patrimoniale derivante dalle obbligazioni assunte dal CIPS per la manutenzione delle aree a verde limitatamente alla sola quota millesimale della tabella A del regolamento consortile, nei confronti dei singoli Condominii, e limitatamente alla propria quota millesimale della tabella A del regolamento condominiale, nei confronti dei singoli condomini ”.

Questa ed altre clausole saranno oggetto di espressa accettazione e firma da parte della ditta appaltatrice.

(1) Primo, Secondo, Terzo, Quarto, Quinto, Sesto, Settimo, Secondo bis (cond. 70), Settimo bis (cond. 80), Ottavo, diviso nei sub Condominii 8A, 9-A1, 9-A2, 9-A3, 9-A4, 10-A, 10-B, 11-A, 11-B, 12-A, 12-B, 13-A1, 13-A2, 13-A3,13-B, 14-A,14-B.
(2) Naturalmente queste note valgono come informativa generale e sono rivolte solo a quei soggetti che non si comportano in modo conforme alle disposizioni di legge
(3) Che sono poi la sommatoria delle volontà di ciascun condominio, espresse in millesimi.
(4) Il Presidente del C.I.P.S. invia periodicamente ai singoli amministratori un estratto conto con i pagamenti intervenuti
(5) Assegnazione, Regolamento del Consorzio, Regolamento di condominio, Regolamento C.I.P.S.

- L’Assemblea

- Il Direttivo

- Il Presidente

L’Assemblea è composta dagli Amministratori (o dai rappresentanti di scala) di ciascun Condominio o Subcondominio …
Si riunisce, su convocazione del presidente una volta l’anno entro il 30 Aprile ed ogni volta che se ne manifesti la necessità …

Il Direttivo amministra il Comitato e viene eletto dall’Assemblea.
Esso è composto da 3 o 5 membri scelti tra gli amministratori dei Condomini e Subcondomini.

Il Presidente presiede e coordina il Direttivo ed è eletto dall’Assemblea.
Ad esso spetta la rappresentanza legale del Comitato.